1. Які податки при продажу та купівлі нерухомості потрібно буде платити у 2020 році і як змінилися ставки?

Питання оподаткування правочинів з нерухомістю регулюються статтями 167 і 172 Податкового кодексу України, а також частково статтею 173 ПКУ (розмір бази оподаткування).

Так, стаття 172 ПКУ визначає базу оподаткування та ставку податку, про що нижче.

Ставки ПДФО такі:

• перший продаж нерухомого майна житлового призначення (квартири, дачної ділянки, будинку та/або земельної ділянки в межах норм безоплатної передачі від 0,1 до 0,25 га під будинками) за умови володіння понад три роки - не оподатковується;
• продаж нежитлової нерухомості, житлової нерухомості за умови володіння менш ніж три роки, отриманої у спадок, або другий і наступні продажі оподатковуються за ставкою 5% (пункт 2 статті 167 ПКУ). Такі самі правила діють для незавершеного будівництва (щоправда, його треба зареєструвати).

Військовий збір сплачується синхронно з ПДФО.

Як бачимо, ставки ПДФО та військового збору не змінилися у 2020 році, принаймні на дату написання статті. Що буде далі - час покаже.

З базою оподаткування не все так просто. Вона визначається в порядку, прописаному статтею 173 ПКУ. Так, з 01.01.2020 набирають чинності зміни щодо визначення бази оподаткування. Усі чули про «революцію» на ринку незалежних грошових оцінок. Уже доволі тривалий час під час продажу квартири кожен продавець сплачує кілька сотень гривень єдиній базі даних звітів про грошові оцінки - такий собі негласний податок на продаж нерухомості. Ідея була хороша, боротьба із заниженням бази оподаткування нерухомості, але чомусь оцінка з реєстрацією в базі дорожча в середньому на 1000 гривень.

На сьогодні теоретично продавець може отримати оцінку автоматично або звернутися до оцінювача. Зміни стосуються також запровадження посередницьких «електронних майданчиків», які мають пройти акредитацію у Фонді державного майна. Якщо оцінювачеві відмовляють у реєстрації звіту, він може запросити рецензію у Фонді державного майна. Думаю, що продавців пересічної нерухомості це не зачепить, а от під час продажу великих об'єктів завжди можна отримати необхідну «рецензію».

Також слід урахувати, що Фонд державного майна отримав повний контроль над базою, тому як зміниться ринок оцінок, а найголовніше - які оцінки прийматимуться на реєстрацію, поки ніхто не знає. Можливо, індикативні показники вартості квадратного метра зростуть: у кодексі дуже розмито описано критерій оцінки «відповідність ринковим цінам».

Варто пам'ятати, що перед посвідченням правочину нотаріусом необхідно сплатити ПДФО та військовий збір, якщо пільг немає.

Також під час купівлі житлової нерухомості, згідно з пунктом 9 статті 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування», покупцем сплачується збір на обов'язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1%, крім випадків купівлі житлової нерухомості вперше. Щоправда, органи ПФУ не видають довідку про купівлю нерухомості вперше, і нотаріуси вимагають сплату внеску в будь-якому разі. Варіант один: після сплати внеску подавати позов до адміністративного суду і повертати надміру сплачений внесок. Практика за такими позовами позитивна.

Сплата покупцем державного мита, як і раніше, питання договірне, крім осіб з інвалідністю внаслідок війни, осіб з інвалідністю 1 і 2 груп, ліквідаторів аварії на ЧАЕС 1 і 2 категорій, які звільнені від сплати державного мита.

Усі інші умови не змінилися.

2. Податки при здаванні нерухомості в оренду у 2020 році

Як і раніше, доступні три варіанти здавання фізичною особою нерухомості в оренду.

1. Від імені фізичної особи-підприємця на єдиному податку - у межах 100 кв. м житлової та 300 кв. м нежитлової площі, а також до 0,2 га земельної ділянки (2 або 3 група, залежно від статусу орендаря).

Ставки єдиного податку на 2 групі - 944,60 грн на місяць, на 3 групі - 5% або 3% плюс ПДВ.

Додатково сплачується єдиний соціальний внесок у розмірі не нижче 1039,06 грн на місяць, крім пенсіонерів, які звільнені від сплати.

2. Від імені фізичної особи-підприємця на загальній системі оподаткування.

Ставка ПДФО з чистого доходу: 18% плюс військовий збір 1,5%, а також єдиний соціальний внесок на чистий дохід, але в розмірі не менш ніж 1039,06 грн на місяць і з перерахунком наприкінці року за ставкою 22% від чистого доходу та в межах максимальної бази 70 845 грн на місяць.

Звітність подається щорічно, як і раніше.

3. Від імені фізичної особи.

Ставка ПДФО з чистого доходу: 18% плюс військовий збір 1,5%.

При цьому податковим агентом буде орендар, крім випадків, коли ним є фізична особа. У такому разі відповідальність за сплату податків лежить на орендодавцеві: згідно з підпунктом 171.1.5 він зобов'язаний щоквартально нарахувати та сплатити необхідні податки з поданням річної декларації.

Варто пам'ятати, що для цілей ПДФО та військового збору ми використовуємо базу оподаткування не нижчу за встановлену місцевими органами влади на поточний рік для певних зон. Деякі органи місцевої влади не ухвалюють таких рішень. Наприклад, для Києва вона встановлена на рівні 17,83 грн за 1 кв. м, а в місті Дніпрі - від 19,84 до 78,15 грн за кв. м.

Тарасюк С. М.
адвокат, керуючий партнер АО «Тарасюк і Партнери»